Czy można otworzyć obiekt noclegowy w dowolnym budynku?

Czy w budynku mieszkalnym można stworzyć obiekt noclegowy? Czy otworzenie takiej działalności może zostać zablokowane przez wspólnotę mieszkaniową? Na to pytanie odpowiada wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie.

Wspólnota mieszkaniowa odwołała się do WSA od decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego, która zezwalała na przekształcenie znajdującego się w kamienicy biura na hostel. Według organu inwestycja nie była sprzeczna z przepisami odrębnymi i spełniała warunki określone w art. 61 ust.1 pkt.1-5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zdaniem kolegium, przeprowadzona analiza obszaru wykazała, że zmiana sposobu użytkowania lokalu nie zburzy ładu przestrzennego w tym obszarze. Z uwagi na charakter i rodzaj inwestycji SKO ustaliło, iż linia zabudowy, wielkość powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki, szerokość elewacji frontowej, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki i geometria dachu pozostają bez zmian. Stąd też, w opinii kolegium, ewentualna uciążliwość funkcji usługowej powinna zawierać się w granicach zajmowanego pomieszczenia.

W skardze do WSA, wspólnota mieszkaniowa argumentowała, że Samorządowe Kolegium Odwoławcze nieprawidłowo ustaliło możliwości prowadzenia usług hotelarskich, oraz nie uwzględniło interesów właścicieli sąsiadujących działek. Strona skarżąca przekonywała, że usługi noclegowe, polegające na prowadzeniu hotelu lub podobnej działalności mają swoją odrębną specyfikę i znacznie różnią się od działalności biurowej lub działalności sklepów spożywczych. Taka działalność jest prowadzona w systemie ciągłym, 24 godziny na dobę i wiąże się ze znacznymi utrudnieniami dla sąsiednich lokali, co organ powinien wziąć pod uwagę.

Sąd przychylił się do stanowiska wspólnoty mieszkaniowej. W uzasadnieniu wyroku (sygnatura akt II SA/Lu 51/16) sąd stwierdził, że wbrew przekonaniu kolegium nie ma podstaw, aby za uzasadnione uznać, że przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w jakikolwiek sposób dowodzą nadrzędności zasady swobody inwestowania. Do takiego wniosku nie uprawnia zwłaszcza przepis art. 6 ust.2 pkt.1 powołanej ustawy, według którego każdy ma prawo w granicach określonych ustawą do zagospodarowania terenu do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeśli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich. Wynika z niego jednoznacznie, że wspomniana zasada nie może być interpretowania przez właściwe organy administracji publicznej jako obowiązek zapewnienia potencjalnemu inwestorowi optymalnych warunków inwestowania bez względu na ograniczenia ustawowe lub pochodne oraz bez względu na niedogodności, czy uciążliwości, jakie planowana inwestycja może stworzyć innym podmiotom korzystającym również z ustawowo określonej i gwarantowanej ochrony swoich praw. W istocie zakres możliwości korzystania z nieruchomości (także co do jej zabudowy) wyznacza szereg regulacji normatywnych, których celem jest m. in. racjonalne ważenie interesów właścicieli poszczególnych nieruchomości. Zgodzić należy się ze skarżącą, że powyższe stanowisko znajduje zastosowanie także na gruncie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu i to mimo, że według art. 63 ust. 2 ustawy decyzja ta nie rodzi praw do terenu oraz nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich - podano w uzasadnieniu wyroku.

Zdaniem sądu, jeśli przedsiębiorca zamierza wykorzystywać lokal położony w strefie mieszkalnej budynku na cele działalności gospodarczej, to należy rozważyć również czy na skutek zmiany sposobu wykorzystania lokalu położonego w sąsiedztwie nie dojdzie do ograniczenia swobody z korzystania z praw własności przez osoby trzecie.

Sąd uchylił wcześniejsze decyzje, zezwalające na powstanie hostelu w budynku mieszkalnym. Wyrok jest nieprawomocny.