Ile potrwa hossa na rynku hotelowym?

W Polsce z roku na rok przybywa turystów, jaki i hoteli oraz miejsc noclegowych. W ciągu trzech kwartałów 2018 r. najwięcej nowych obiektów, pojawiło się w Warszawie (20,5% wzrost względem 2017 r.), Krakowie (8,5%) i Trójmieście (7,6%).

Według prognoz zawartych w najnowszym raporcie "Rynek hoteli i condohoteli w Polsce 2018" firmy Emmerson Evaluation, rynek jeszcze wciąż ma się dobrze, choć największą falę wzrostu ma już jednak za sobą.

Na przestrzeni ostatnich kilku lat na polskim rynku hotelowym utrzymywała się bardzo dobra koniunktura. Rosnące z roku na rok statystyki dotyczące liczby turystów polskich i zagranicznych oraz obłożenia pokoi hotelowych potwierdzały, że Polska jest dobrym wyborem dla inwestorów. Nie bez powodu w naszym kraju pojawiło się lub wznowiło swoją działalność wiele znanych na całym świecie brandów hotelowych - mówi Dariusz Książak, Prezes Emmerson Evaluation, firmy zajmującej się profesjonalną wyceną nieruchomości.

Hoteli wciąż przybywa

Według danych Głównego Urzędu Statystycznego, przywołanych w raporcie Emmerson Evaluation, w I połowie 2018 r. wzrost liczby obiektów hotelowych względem roku poprzedniego zanotowało 13 polskich województw. Tylko w województwie pomorskim nie odnotowano żadnych zmian w tym zakresie. Dwa województwa - wielkopolskie i świętokrzyskie zanotowały niewielki spadek liczby hoteli, odpowiednio o 1% i 3% względem roku 2017 r. (przy czym w świętokrzyskim ogólna liczba miejsc hotelowych wzrosła, ze względu na rozbudowę już istniejącego obiektu). Największy wzrost pod względem liczby obiektów zaobserwowano w województwie dolnośląskim oraz województwie lubuskim i lubelskim.

Z kolei największy przyrost pod względem liczby nowych miejsc noclegowych odnotowano w województwie łódzkim (aż o ponad 1 tys. nowych miejsc noclegowych w porównaniu do 2017 r.), lubuskim i zachodniopomorskim. Spadek liczby miejsc noclegowych (w związku z zamknięciem obiektu) zanotowało jedynie województwo wielkopolskie.

Gdzie rynek rośnie najmocniej?

Eksperci Emmerson Evaluation przeanalizowali także przyrost bazy hotelowej i pokoi hotelowych w największych polskich aglomeracjach i destynacjach turystycznych w ciągu trzech kwartałów 2018 r. Na tle wszystkich lokalizacji, wyróżnia się Warszawa, gdzie liczba hoteli wzrosła aż o ponad 1/5 (20,5%). Rezultatem uruchomienia kilkunastu nowych obiektów była łączna podaż ok. 2 tys. nowych pokoi. Także w ich przypadku stolica zanotowała najwyższy ich przyrost wśród analizowanych miast (16,8%).
Baza hotelowa znacznie powiększyła się także w Krakowie oraz Trójmieście - odpowiednio o 8,5% i 7,6%. Wzrost o 6,9% nastąpił we Wrocławiu, a o 6,5% na Śląsku, tj. Katowicach i na terenie Gliwic. Niewiele mniejszy przyrost (6,3%) Emmerson Evaluation odnotował w rejonie pasa górskiego, tj. w Zakopanem, Karpaczu, Beskidach. Natomiast jedne z mniejszych wzrostów miały miejsce w Poznaniu, Łodzi oraz w pasie nadmorskim - Kołobrzegu, Świnoujściu i Półwyspie Helskim - odpowiednio 3,4%, 3,2% oraz 2,8%.

Pod względem bazy pokoi hotelowych w ciągu trzech kwartałów 2018 r. po stolicy największy ich przyrost nastąpił w Trójmieście oraz Katowicach i Gliwicach (po ok. 10%). Trójmiasto, a zwłaszcza Gdańsk, cieszyło się dużą aktywnością pod względem nowych inwestycji hotelowych. W Krakowie przybyło o 7,8% pokoi hotelowych względem roku 2017, a Poznaniu i Wrocławiu nastąpił wzrost w granicach 5-6%. Nowe hotele w tych miastach przyrastają w nieco wolniejszym tempie, niż ma to miejsce na przykład w przypadku Warszawy czy Gdańska, jednak można zauważyć, iż baza hotelowa z roku na rok zasilana jest przez nowe marki hotelowe. Zaplecze turystyczne sukcesywnie powiększa się także na południu kraju. W pasie górskim, reprezentowanym w raporcie Emmerson Evaluation przez Zakopane, Karpacz oraz część rejonu Beskidów (Wisła, Szczyrk, Ustroń), wzrost liczby pokoi hotelowych zanotowano na poziomie 5,2%. Na głównych rynkach najmniejszy przyrost liczby nowych pokoi odnotowano w Łodzi (poniżej 1%).





Rynek hotelowy w 2020 r.

W raporcie "Rynek hoteli i condohoteli 2018" eksperci Emmerson Evaluation szacują także przyszłą podaż hoteli i pokoi hotelowych, w okresie od ostatniego kwartału 2018 r. do końca 2020 r. Największego przyrostu liczby nowych pokoi hotelowych autorzy raportu spodziewają się w Trójmieście, gdzie ma ona wzrosnąć aż o ponad 40% w stosunku do obecnej podaży. Znaczna część nowych inwestycji powstaje na Wyspie Spichrzów, która w związku z trwającą rewitalizacją jest jednym z najintensywniej rozwijających się obszarów Gdańska. Powstają tam nie tylko klasyczne projekty hotelowe, ale także condohotelowe oraz obiekty z apartamentami wakacyjnymi. W tej chwili hotele na Wyspie Spichrzów oferują ponad 1 tys. pokoi, co stanowi prawie 1/5 całkowitej bazy pokoi hotelowych w Trójmieście - wskazuje Dariusz Książak.

Do końca 2020 r. o prawie 40% zwiększy się także liczba pokoi hotelowych w Łodzi oraz w popularnych miejscowościach pasa nadmorskiego - Kołobrzegu, Świnoujściu i na Półwyspie Helskim. Gros przygotowywanych inwestycji w pasie nadmorskim to obiekty, które działać będą w formule condo. Stają się one coraz popularniejsze, ponieważ z punktu widzenia dewelopera takie przedsięwzięcia pozwalają na uzyskanie wyższej marży niż w przypadku tradycyjnych projektów deweloperskich - zaznacza prezes Emmerson Evaluation. Z kolei, inwestycje realizowane w Łodzi to częściej hotele indywidualne, niezrzeszone pod międzynarodową siecią hotelową lub działające w ramach lokalnych, mniejszych sieci. W związku z realizacją projektu Nowego Centrum Łodzi oraz realizacją wielu przedsięwzięć zarówno biurowych, jak i mieszkaniowych, eksperci Emmerson Evaluation spodziewają się, że większość nowych hoteli pojawi się w dzielnicy Śródmieście.

Dużym wzrostem oferty pokoi hotelowych na koniec 2020 r. będzie mógł pochwalić się także Śląsk, w tym głównie Katowice i Gliwice, gdzie baza pokoi hotelowych wzrośnie o ok. 1/4 w porównaniu do obecnej podaży. Natomiast, o ponad 20% wzrośnie liczba pokoi hotelowych w rejonie pasa górskiego. Nowe inwestycje w Zakopanem, Karpaczu czy Wiśle to, podobnie jak w przypadku pasa nadmorskiego, w dużej mierze inwestycje condohotelowe w standardzie 5*, oferujące szeroki wachlarz usług. Takie obiekty zazwyczaj wyposażone są np. w gabinety odnowy biologicznej, SPA, zaplecze fitness, a także sale zabaw dla dzieci czy wypożyczalnie sprzętu narciarskiego.
Dotychczasowy lider - Warszawa, pod koniec 2020 r. nie będzie już w czołówce najszybciej rozwijających się rynków. W stolicy eksperci Emmerson Evaluation przewidują do tego czasu ok. 20% wzrost liczby pokoi hotelowych. Dzielnice, które najbardziej wzbogacą się o nowe hotele to Mokotów, Wola (ok. 1 tys. nowych pokoi w obu lokalizacjach) oraz Śródmieście (ponad 800 nowych pokoi).

Kumulacja inwestycji w rejonach, które stanowią zagłębia biurowe wskazuje, iż oferta nowych obiektów skierowana będzie głównie do klientów biznesowych i pracowników korporacji odwiedzających stolicę w celach służbowych. Nadpodaż powierzchni biurowych, która obserwowana jest od pewnego czasu w granicach mokotowskiego Służewca powoduje, iż budynki, które pierwotnie miały funkcjonować jako biura są przekształcane na hotele - wskazuje prezes Emmerson Evaluation i dodaje, że realizowane inwestycje to nie tylko nowe obiekty, część z nich polega na rozbudowie lub modernizacji istniejących już budynków.

We Wrocławiu podaż pokoi hotelowych na koniec 2020 r. zwiększy się o również o ok. 20%. W Poznaniu liczba pokoi hotelowych wzrośnie, wg szacunków Emmerson Evaluation, co najmniej o 17% w porównaniu do obecnej podaży, a w Krakowie o ponad 10%.





Spowolnienie na horyzoncie
Prognozy rozwoju do 2020 r. dla większości najważniejszych rynków hotelowych polskich miast są nadal pozytywne. Jednak hossa nie może trwać wiecznie. Analiza średniego tempa przyrostu miejsc noclegowych w hotelach na koniec 2017 r. pokazuje się, że przyrost nowych inwestycji na rynku hotelowym nieco spowolni. Jeszcze w 2016 r. współczynnik CAGR wyniósł 6,34%, podczas gdy na koniec 2017 r. już tylko 5,71%. Może to być pierwszy symptom nadchodzącego spowolnienia na polskim rynku hotelowym. Pomimo, że inwestycji w segmencie hotelowym nadal przybywa to są one efektem decyzji podjętych przez inwestorów rok czy dwa lata temu. Część bardziej doświadczonych deweloperów oraz sieci hotelowych z pewnością już teraz selekcjonuje lokalizacje pod nowe obiekty z większą rozwagą niż kilka lat wcześniej. Wydaje się, że mimo, że na rynku na razie nie widać oznak załamania, to koniunktura minęła już swój szczytowy punkt i wchodzimy w fazę spowolnienia rozwoju - tłumaczy Dariusz Książak.

Według Emmerson Evaluation ryzykowne dla branżowych podmiotów może stać się inwestowanie w lokalizacjach, które w ostatnim okresie zaliczają najbardziej dynamiczny przyrost podaży. Rynek nie będąc w stanie wchłonąć tak wysokiej liczby obiektów będzie stawał się coraz bardziej wymagający dla potencjalnych inwestorów - dodaje prezes Emmerson Evaluation. Ekspert zauważa, że można spodziewać się odwrócenia obserwowanych trendów wzrostowych jeżeli chodzi o wykorzystanie miejsc noclegowych oraz wskaźniki ADR (średnia dzienna cena) i RevPAR (średni przychód z jednego dostępnego pokoju).